«Вверх тормашками»: как изменился рынок аренды складов за последние 2 года


Аватар пользователя Сергей Бубнов

Рынок складской недвижимости Московской области переживает лихие времена: «договора аренды складов заключаются только в российской валюте, в 90 % случаев срок договора не превышает 3-х лет, пропало понятие «рыночная ставка аренды», арендные каникулы могут растянуться на срок до 1 года» — говорит управляющий партнер Bestlog-логистический консалтинг и Склад-Сервис Сергей Бубнов.

Теперь по порядку:

Валюта договора по аренде склада

Договора аренды складов заключаются только в российской валюте. А по-другому и быть не может, даже самые приверженные западной валюте лэндлорды с иностранным капиталом, такие как Raven Russia, Radius Group, Hines, про локальных Российских собственников и говорить нечего, понимают, что никто из арендаторов логистических центров не возьмет на себя валютные риски и, следовательно, существенного изменения арендных платежей при колебании курса. Возьмем, например, логистического оператора, основной бизнес которого, оказание услуг ответственного хранения. При изменении курса, при существующим договоре аренды склада в валюте, себестоимость хранения в одночасье вырастает пропорционально изменению стоимости валюты, а ставки за хранение для клиентов зафиксированы в рублях. Итог: логистический оператор терпит убытки и бизнес становится нерентабельным. Работать себе в убыток в надежде на светлое будущее никто сейчас не готов.

Срок договора аренды логистического центра

Лэндлорды продолжают верить в восстановление баланса курса российской и иностранной валюты и не хотят принимать на себя риск «остаться в рублях» при долгосрочном контракте на горизонте более 5-ти лет. Следовательно, большинство договоров аренды склада заключается на срок 3-5 лет, с возможностью сторон прекратить отношения без штрафов и неустоек по истечение оговоренного срока.

Рыночная ставка аренды складов

Рыночная ставка – «канула в лету» и на данном этапе развития рынка прекратила существование. Если арендодатель стремится сдать склад любой ценой, стоимость аренды склада класса А может составить 3 000 руб. за 1 кв.м в год включая операционные расходы и НДС. В тоже время, склад находящийся через дорогу, экспонируется по ставке 6 000 руб. за 1 кв.м в год, включая операционные расходы и НДС. Стоимость аренды складов одного и того же класса в одном месте может различается в 2 раза и это далеко не уникальный случай, разрыв колоссальный - отмечает Бубнов. Объясняется это просто – объем вторичного предложения очень велик и собственники, имеющие свободные площади в уже окупивших себя или построенных на собственные средства новых складов готовы получать хоть что-то, тогда как закредитованные склады следуя указаниям банков-кредиторов, держат ставку на прежнем уровне.

Арендные каникулы при переезде склада

Собственники складских помещений действуют по принципу «кто во что горазд» и не редки случаи, когда арендные каникулы достигают 12 месяцев. Есть несколько прецедентов. Хотя, это скорее исключение из правил. Стандартный льготный период при аренде склада увеличился с одного до двух-трех месяцев.

Спрос на аренду складов и логистических центров

По оценке консультантов компании Склад-Сервис, повышенным спросом на складском рынке Московского региона пользуются склады и логистические центры, пригодные для организации производства. Склады класса А и Б с необходимым объемом электричества, газа, воды, с рабочей высотой от 8 метров, с возможностью размещения технологического оборудования, интересны Российским компаниями, которые хотят увеличить свою долю на рынке за счет более конкурентоспособной цены, а также иностранными корпорациями, понимающими, что единственный способ остаться на Российском рынке, локализовать производство.

Склад-Сервис предлагает склады на покупку и аренду класса А и Б, с возможностью переоборудования под производство таких групп товаров, как:

  • продукты питания 
  • детские товары
  • упаковочные материалы 
  • лекарственные препараты 
  • изделия из пластика
  • строительные материалы 

востребована Российскими компаниями, которые хотят увеличить свою долю на рынке за счет более конкурентоспособной цены, а также иностранными корпорациями, понимающими, что единственный способ остаться на Российском рынке, локализовать производство.

Рекомендации по оптимизации арендных затрат от Склад-Сервис

Мы рекомендуем арендаторам повнимательнее присмотреться к тем предложениям, которые предлагают арендодатели — замечает Бубнов. Ставки аренды, арендные каникулы могут быть уникальными, такими, о которых в докризисные времена никто из арендаторов и подумать не мог. Снимаете дорого, давно заключили договор, не понимаете, как выйти из валютной аренды, хотите снизить складские затраты или передать товар на ответственное хранение — сейчас самое время! Обращайтесь в Склад-Сервис, и мы реализуем Ваш проект качественно и в срок.

Рекомендации по оптимизации склада от Bestlog

Также не стоит забывать о новых логистических технологиях, благодаря которым например, консультанты Bestlog — логистический консалтинг, могут вместо склада 10 000м2 (при вместимости порядка 10 000 п/м) разместить данный объем в складе 5000м2 (в 2 раза меньшей площади), то есть фактически оптимизировать до 50% операционных затрат арендатора. При этом стеллажи и складская техника останутся теже, соблюдая FIFO, партионный учет и доступ к каждой ячейке, потребуется только инвестиции в специальное европейское оборудование.

Оптимизация склада от 40 до 70% повышение вместимости

Другой способ оптимизации — сезонные всплески, когда производственные компании в «низкий сезон» нуждаются в дополнительной складской площади, а торговые компании — готовятся к сезону или делают спекулятивные закупки впрок — тогда, говорит Бубнов — возможно сделать вариант логистического проекта склада, при при котором повысится вместимость склада от 40 до 70%, что экономит бюджет компании на пользовании услугами ответственного хранения и поможет сгладить сезонные колебания и выравнивать загрузку производственных мощностей.  

Оптимизация склада - повышение вместимости до 100%