Почему нужно делать логистический проект склада перед арендой/покупкой логистического центра?


Аватар пользователя Сергей Бубнов

Каждый кто когда-либо сталкивался с задачей аренды или покупки склада, прекрасно представляют себе алгоритм действий, а именно, обращение в консалтинговое агентство, которое занимается арендой/продажей складов, при обращении клиент обозначает критические параметры: площадь склада, местоположение склада, рабочая высота на складе, стоимость аренды/продажи склада. После этого, выбрав из всего представленного консультантом списка логистических центров, происходит посещение наиболее интересных складов, переговоры с собственником, заключение договора аренды склада.

Этого алгоритма придерживаются почти все участники рынка складской недвижимости в России. Консультанты Bestlog-логистический консалтинг и Склад-Сервис – аренда, продажа складов, ответственное хранение предлагают Вам более эффективный подход в решении задачи при аренде и покупке складов. И для того, чтобы у Вас появилось представление, как именно работает наш уникальный подход, ниже, мы приведем наглядный пример (все совпадения с реальными компаниями, запросами, людьми являются случайными).

Кейс по аренде склада:

Запрос на аренду мультитемпературного логистического центра: 7 000 м2 (1 500 м2 с температурным режимом – 18 °C, 1 000 м2 с температурным режимом 0…+6  °C, 3 500 м2  с температурным режимом +16 °C) склада класса А в Московской области на севере, до 30 км от МКАД, с рабочей высотой потолков 12 м, офис, порядка 500 м2. Компания не имеет ресурсы для строительства собственного склада, но хочет основательно подойти к выбору нового логистического центра. На данный момент компания арендует 5 000 м2, в промзоне в Москве.  Ни рабочая высота потолков, ни качество полов, ни количество доков не дает компании возможность развиваться и выстроить эффективную работу логистического центра.

Стандартный подход аренды склада:

  1. На почту клиента направляются варианты аренды, более или менее соответствующие потребности клиента.
  2. Выбор наиболее приемлемых вариантов аренды склада.
  3. Просмотр складов.
  4. Выбор 1-го логистического комплекса.
  5. Проведение переговоров по ставке, арендным каникулам, переторжка.
  6. Подписание договора аренды склада.

Надо отметить, что в редких случаях проводится качественный расчет эффективности аренды склада:

  • выбора местоположения склада – где наиболее эффективно арендовать склад?
    •  вместо этого выбирается, как правило, вылетная магистраль;
  • эффективности самой коробки склада, устройства подъездов и разъездов?
    • как построили «чудо-строители» – в том виде и арендуйте;
  • эффективности внутренней логистики — подбор складской техники и оборудования:
    • какая технология была – такую и переносят на новый склад;

«На практике получается, что при аренде склада – выбор осуществляется только на основании сравнения величины ставки аренды с коммунальными платежами и налогами, а логистическое решение – будем работать на том же складском оборудовании и технике» – говорит управляющий партнер Bestlog и Склад-Сервис Бубнов Сергей.

Мы назвали это «умной арендой», поскольку просчитываем эффективность сначала по-крупным статьям затрат клиента, а затем дополняем бонусами в виде экономии на переменной части…  

            Суть «умной аренды склада»:

  1. Сначала уточняются параметры текущей логистики клиента:
    1. Количество входящего/исходящего транспорта
    2. Потребности в хранении продукции на перспективу 3-5 лет
    3. Проводится анализ местоположения и альтернатив классов складов
    4. Предварительный расчет ТЭО окупаемости аренды склада
    5. На почту клиента направляются варианты «умной аренды»
  2. Принятие решения по выбору местоположения и варианта склада
  3. Разработка детального логистического проекта склада:
    1. Анализ земельного участка и разработка концепции посадки здания (при необходимости)
    2. Зонирование склада
    3. Определение конструкции мест хранения
    4. Определение логистической технологии
    5. Подбор складской техники и оборудования
    6. Расчет бюджета
    7. Определение численности персонала
    8. Потребность в автоматизированной системе управления складом (WMS)
    9. Уточнение параметров ТЭО аренды склада
  4. Проведение переговоров с собственником
  5. Подписание договора аренды склады
  6. Помощь в организации складского переезда, поиска персонала и аренды складской техники
  7. Логистический надзор за процессом переезда склада и внедрения технологий логистики
  8. Проведение ежегодного логистического аудита эффективности работы склада и рекомендации по оптимизации затрат

Таким образом, мы предлагаем клиентам не просто арендовать складскую площадь, а «умную аренду склада» — полный комплекс логистических услуг, начиная с экспертизы текущих складов, расчета всех логистических параметров (транспорт, текущая аренда склада, погрузчики, штабелеры, складская технология, стеллажное оборудование, WMS, перспективы роста, условия хранения товаров, «узкие места» складской логистики), подбор и переезд на максимально эффективный складской комплекс, проводя ежегодный аудит и рекомендации по оптимизации с учетом новых технологий и тенденций на складском рынке.

«На сегодняшний день на рынке аренды мульти температурных складов Москвы и Московской области — реальный дефицит, и найти склады с подходящими по площади и температуре зонами склада крайне сложно, если не невозможно» – уточняет Бубнов Сергей..

Существует несколько вариантов аренды склада в такой ситуации:

  • Аренда склада с морозильными камерами и обустройство сухого склада простым отключением холодильных установок;
  • Аренда теплого склада с установкой морозильной и охлажденных камер;
  • Аренда теплого склада и постройка build-to-suite морозильной и охлажденной камер, если земельный участок позволяет достроить склад;
  • Аренда морозильной и охлажденных камер и строительство build-to-suite сухого склада, если земельный участок позволяет достроить склад;
  • Аренда отдельно сухого склада и охлажденного (морозильного) в разных местах.

Каждый из этих вариантов аренды склада имеет свои преимущества и недостатки

Самым простым и быстрым вариантом аренды склада на первый взгляд является – раздельная аренда складов, но это решение фактически удваивает расходы на персонал, систему безопасности, увеличивает уровень пересортицы, недостачи, воровства, и транспортных затрат на консолидацию товаров перед отправкой клиенту, а также последующий довоз товаров, в случае обнаружения брака, пересортицы перед отгрузкой.

Вариант аренды морозильного склада и отключение части холодильных установок – выглядит наименее привлекательным, поскольку за аренду склада с отключенными холодильными установками придется платить по ставке склада с температурным режимом, которая зачастую в 2 раза превышает стоимость аренды сухого склада, а установка морозильных камер в сухом складе – возможна не всегда, в любом случае, это будет встраиваемая камера, эффективно эксплуатировать которую не получится, плюс, на это требуется дополнительная электрическая мощность и разрешение арендодателя. Сам арендодатель вряд ли пойдет на установку морозильных камер своими силами, из-за высокой стоимости оборудования и рисков того, что арендатор может съехать.

Если отработать запрос по классической арендной формуле мульти температурного склада, то затраты составят в среднем по рынку:

  • аренда сухого склада = 3500м2*5500руб/м2 в год
  • аренда склада морозильника = 1500*12000руб/м2 в год
  • аренда охлажденного склада = 1000*9000 руб/м2 в год
  • итого аренда = 19,25+18+9=46,26 млн. руб. в год.

Однако, если опустить все внешние факторы аренды склада и посмотреть внутреннюю экономику – то для организации хранения 7000 п/м (при 7 ярусном хранении европаллет по 1,2м высотой) на морозильном складе:

  • при обычной логистической технологии потребуется 9 камер, что при средней площади 413 м2 составит = 3717 м2*12000 руб/м2 в год = 44,6 млн руб. в год.
  • при оптимизированной технологии потребуется 4 камеры, общей площадью =1652м2*12000 руб/м2 в год = 19,82 млн руб. в год.

Инвестиции в стеллажное оборудование и складскую технику:

  • при обычной логистической технологии = 450 тыс. евро
  • при оптимизированной технологии = 850 тыс. евро
  • разница по инвестициям = 400 тыс. евро.

Окупаемость «умной аренды» склада:

  • Экономия на аренде склада = 2065м2*12000/70= 339 тыс евро экономия в год
  • Окупаемость проекта = 400/339 = 1,18 года

Таким образом, начиная с 1,2 года экономия ежемесячно составит 29 тыс. евро., которую дополнит бонус в виде 50% экономии на коммунальных платежах при аренде морозильных и охлаждаемых складов. Экономия на «умной аренде» от полученного запроса арендатора составила 7000-1652 = 5348м2, что составляет 76% площади склада!

Если рассмотреть вариант строительства buid-to-suite морозильной и охлажденных камер с учетом применения оптимизационных логистических технологий, то стоимость аренды будет в средней по рынку, но потери от не переезда в склад морозильник с отключаемыми камерами (не считая упущенных продаж) за этот период составят:

  • аренда сухого склада = 1000м2*5500руб/м2 в год
  • аренда склада морозильника = 500м2*12000 руб/м2 в год
  • аренда охлажденного склада = 500м2*12000 руб/м2 в год
  • итого аренда = 5,5+6+6=17,5 млн. руб. начиная со 2 года
  • потери от разницы текущей аренды склада и аренды морозильника= 44,5 млн руб — 19,82 млн.руб = 24,68 млн. руб. в первый год
  • аренда склада в среднем за 1 год = (17,5+24,68) = 21,09 млн. руб.

Поэтому наши рекомендации «умной аренды склада» для клиента следующие:

  1. договориться с собственником морозильного склада о проекте BTS (17,5 млн руб в год)
  2. параллельно арендовать на 1 год морозильные камеры с отключаемым охлаждением (19,82 млн. руб)
  3. инвестировать в эффективные логистические технологии (850 тыс евро)
  4. после постройки склада BTS перевезти стеллажи и технику

Если вас заинтересовали наши услуги «умной аренды склад», то вы можете самостоятельно провести аналогичный расчет по своему складу, или обратиться к консультантам Склад-Сервис и Bestlog для консультации!

(c) Бубнов Сергей, управляющий партнер Bestlog — логистический консалтинг и Склад-Сервис — аренда, продажа склада, ответственное хранение 07/2016 +7 926 708 8736